「賃貸＋インデックス投資」と「タワマン投資」はどっちが儲かるのか。

2026年8月1日

最近Xで話題になっている「賃貸に住み、余剰資金をオルカンなどのインデックスファンドで運用する方法」と、
「住宅ローンなどを利用してタワーマンションを購入する方法」では、どちらが資産形成に有利なのでしょうか。

結論から言うと、過去5年間に値上がったのはオルカンを含むインデックスファンド、
ただし住宅ローンでレバレッジを効かせたタワマン投資が儲かりました。

直近5年間のオルカンとタワマンのパフォーマンス

投資対象	2020年末	2025年末	5年間の上昇率	年率換算
オルカン	100	約260.9	約＋160.9％	約＋21.1％
全国の区分所有マンション価格指数	100	約142.1	約＋42.1％	約＋7.3％
都心3区タワマンの民間推計	100	約160.7	約＋60.7％	約＋10.0％

価格上昇率だけを比較すると、直近5年間はオルカンが圧倒的でした。
100万円を一括投資していた場合、税引前では約260万9,000円になった計算です。

一方、全国の区分所有マンション価格は約142万1,000円相当、都心3区のタワマンは
約160万7,000円相当まで上昇した計算になります。

「賃貸＋インデックス投資」と「タワマン投資」の比較表

比較項目	賃貸＋インデックス投資	タワマン投資
直近5年間の資産リターン	オルカンは約＋160.9％	価格上昇は約＋42～61％。
主な収益源	世界企業の利益成長、配当、円安	不動産価格の上昇、家賃収入
借入金	なし	数億円の借入金を使うことが多いただし金利はあってないようなもの（だった）
レバレッジ	なし	あり。利益と損失の両方を増幅する
分散	世界中の数千銘柄に分散	1棟・1部屋・1地域への集中投資
最低投資額	少額から購入可能	頭金と諸費用だけで数百万円～数千万円その分機会損失が発生した。
流動性	マウスクリックで数日	ヶ月単位
ボラティリティ	気がつけば暴落、暴騰特に理由はない	株価ほど上げ下げは激しくない株式市場から数ヶ月遅れでやってくる
税制	NISA枠内の売却益や分配金は非課税取られても2割	5年持てば税金は安くなる

直近5年は％はオルカン、額はレバレッジを効かせたタワマン投資が勝者でした。
賃貸物件はどうしても設備・建屋のスペックが低いですし、死金となります。

ただ、今後の5年間はどうなるか？正確に予測できる人はいないでしょう。

ただ、過去5年間は東京の不動産は相対的に安く、円安もあり、多少は外国人投資家もいましたが、
2026年に入ってから物件の値上がりは限定的となり、多くのエリアで値下がりが目立ちます。
キャピタルゲインが得られないと、外国人投資家からは魅力が薄いでしょうね。
結局、インカムゲインの源泉となるのは、原住民である日本人ですし。

かと言って家賃は借地借家法でそう簡単に上げられないので、値動きは重たことになります。
また、金利もこれまでの0最低水準である0.2-0.3％から、0.9％～1％程度に上がっています。
外国人はローンで買わずに現金一括で買うと言われていますが、彼らからしても高いROIが見込めない
一極集中の極みであるマンション投資をするよりは、インデックス投資の方が旨味があるかと。

という訳で、今後は都心部とはいえマンションの値上がりはインフレ程度に限定的であり、
レバレッジをかけて文字通り人生をかけてタワマン投資をしなくてもいいのでは、と思います。
不動産のプロならば、好条件の物件が市場に出回るより早く回ってきたり、良い情報を優先的に入手出来るかもですが、
一般人にそれは無理でしょうね。

マンション・タワマンを買うなら、「別に値上がりしなくても、この立地・物件が気に入ったから買う」
「値上がりしたらラッキー、下がってもまぁいいでしょ、そもそも下がるのが普通」と思える物件のみ買いましょう。

資産形成目的では、大人しくインデックス投資がやっぱり安牌かと。