東京都心のマンション市場が去年比4割プラス、初の1億円超え。億ションが普通に。不動産価格はまだまだ上がるよどこまでも。

2024年1月29日

東京五輪・パラリンピック選手村跡地のマンション「ハルミフラッグ」への入植が始まり、
Youtubeなどで動画が上がっていますね。新しい町並みというのはどこか無機質なものですが、
人が住むにつれてだんだん人間味が増してきて、馴染んでいくものでしょう。

晴海フラッグのシンボルタワーであるタワーマンションのSKY DUOの抽選会も行われており、
管理人も申し込んだらあっさり外れました。まぁ湾岸部に住む気ないからどうでもいいですが。

さて、東京都心のマンション平均価格はどんどん上昇し、2023年の東京都23区の新築分譲マンションの
平均価格は初の1億円を突破したことが明らかになりました。

不動産経済研究所が25日発表した2023年の新築マンションの平均価格は、東京23区で1億1483万円。前の年よりも4割近く上昇し、年間で初めて1億円の大台を超えました。

「（高騰の要因は）人手不足などによる人件費、あとは資材価格の上昇。建設コストが上がると、より立地を厳選する動きになる。用地取得も、より競争が激しくなり土地代も高くなっている」（不動産経済研究所調査部門の松田忠司部門長）
都心マンション市場初の1億円超え一方、都内マンションで値下げの動きも【WBS】（テレ東BIZ） – Yahoo!ニュース

一方、都心でも値下げするマンションも：

「以前は相場も上がり基調が顕著だったので、強気の販売価格でも売り切れることもあった。相場が高くなりすぎたので、少しチャレンジした価格ではなくて本来売れるだろう価格帯に設定しないと成約に至らないケースが増えている」（「大京穴吹不動産」渋谷店の工藤純店長）

実際に買って住む層にとってはこれ以上の価格高騰についてこれなくなっているようです。今後、金利が上昇するリスクもある中で、マンション価格はどうなっていくのでしょうか。

「やはり一般の人は行き過ぎた価格にちょっともうついてこられないと。2024年以降は都心とそれ以外の二極化がさらに進む」（「東京カンテイ」の髙橋主任研究員）
都心マンション市場初の1億円超え一方、都内マンションで値下げの動きも【WBS】（テレ東BIZ） – Yahoo!ニュース

晴海フラッグ(4145戸)や三田ガーデンヒルズ (1002戸) などの大型かつ高級なマンションが平均価格を押し上げる一方、
中古市場は値下げしている場所もあるそうな。

どうしても築古・メジャーセブンではないマイナーなデベロッパー製・微妙な間取り・立地が微妙、
嫌悪施設が近くにある、という条件だと、値下がりが激しい事になってしまいます。
これからマンションを買う人は、そのへん吟味しないとババを掴まされるかも。

不動産価格はまだまだ上がるよどこまでも。

管理人は不動産屋でもなんでもなく、この業界に詳しいわけではないのですが、
少なくとも都心部の不動産価格はまだまだどんどん上がる、と予測しています。

上がる要素：

・東京の不動産は海外と比べるとあまりにも安い。よって海外マネーが流入しています。
・円安が海外マネーの流入を更に後押ししています。
・原価となる部材代、建築費や職人不足による職人の給料がどんどん上がっています。
・日本政府そのものが、インフレターゲットを2％とし、緩やかなインフレを目指しています。
・マンションを作ろうにも、駅前のいい土地は概ね開発されており、新規供給が減っています。
また、マンションデベロッパーは作ったマンションを売り急がず、供給戸数を絞ることによって
品薄感を演出し、価格を維持、または釣り上げていく営業戦略にシフトしています。

下がる要素：

・住宅ローン金利に上昇の傾向が見られます。
金利が上昇すると、ローンを組める上限が下がりますので、需要が減ることになります。
それ故に価格が下がります。
・タワーマンションの評価額と市場価格の乖離を利用した節税スキームに国税庁のメスが
入りましたが、影響は限定的、と言われています。
・日本全体の人口は減っています。東京都ですら26年ぶりのマイナスで、前年比2万37人減の
1327万7052人となりました。

さて、この上がる要素と下がる要素、どちらが強いかというと、管理人は上がる要素のほうが
強いのではないか、と思います。ま、素人考えですけどね。

国というものは、じわじわとインフレを起こして経済を成長させていかないと、
海外投資家に買われるだけの奴隷に成り下がるんですよ。それはよくない。

今後はどうしようね。実需⇒買う、投資⇒買わない：

という訳で、今後の不動産価格がどうなるかは正直よく分からないところもありますが、
とりあえず実需で家が欲しい人は買っておくのがベストでしょう。
とりあえずローンは限界まで組んで変動金利一択です。余ったお金は投資信託のインデックス投資に
ぶち込んでおきましょう。焦って繰り上げ返済する必要はありません。

特に急がない人は投資信託のS&P500やオールカントリーで市場にお金を置き、利殖を期待しましょう。
流石に不動産価格よりは、海外のインデックス指標の方が値上がり率が大きいでしょう。
流動性もありますしね。

また、よく分かってない素人が不勉強な状態で業者の勧誘に乗せられて、
ワンルームマンション投資などに安易に手を出さない、
というのが鉄板かな、と思います。
東京でのマンション相場が異次元に高すぎる問題。千代田区、渋谷区、港区に続いて意外にも目黒区がNo4。 | 節約速報