2022年問題で生産緑地が開放されて地価と不動産価格が暴落予定。

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2022年問題で生産緑地が開放されて地価と不動産価格が暴落予定。

公開日: :   生活ネタ


(朝日新聞へのリンク)2022年問題で生産緑地が開放されて地価と不動産価格が暴落予定。

詳しいことはリンク先記事や「生産緑地問題」でググって欲しいのですが、
大都市圏に1.3万ヘクタールほど残存する「生産緑地」と呼ばれる畑が、法律上、2022年より、
地方自治体や不動産業者に買い取りを求めることが出来るようになります。

その為、大量の宅地が出回り、その結果地価の下落や戸建てやマンションの供給過剰で
不動産価格の下落が予想されています。

もっとも、一気に放出されることはなく、生産緑地以外の市街化区域内農地は
1992年~2013年の20年で6割(年3%)ぐらい減っているので、
生産緑地もじわじわと減っていく=その上に何かが建つことになるでしょう。

生産緑地とは:

山手線から電車で1時間も走ると、ポツポツと畑が見えるようになりますが、あれらの畑が
(全部が全部ではないですが)、宅地に変わることが予想されます。

そもそも生産緑地とは、所有者が農業を続けることを条件に、
固定資産税の大幅な減税(なんと200分の1!)や相続税の支払猶予という優遇措置が取られていました。

生産緑地に指定されて30年経つと、地方自治体に土地の買い取りを求めることが出来、
根拠となる「生産緑地法」の改正が1992年に行われ、それから生産緑地に指定された土地が
30年経過するのが、2022年です。

30年前は「宅地として持っておくと固定資産税が取られるから、農地として固定資産税1/200で
保有し続けるで~ワイはバリバリ元気や~」と思っていた地主さんですが、流石に30年経つと、
「そろそろワシも年やし、農業出来ないし、農業出来ないと生産緑地の指定を受けられないから、売ったろ」
ということになります。

もっとも、地主の子供が「俺が農家を継ぐんや」と思う場合もあるでしょうが、
概ね「このご時世に農業なんて出来るかい、売ったろor駐車場かマンションにして不動産収入得たろ」と
思うのが普通かと。

なお、wikiによると「耕作してないのに見せかけだけ耕作して生産緑地の指定を受けている」という
例が目立つそうなので、安く宅地を買いたい人は、欲しいエリアを巡回して事実上耕作してない土地を
見つけ、当局に密告し、生産緑地指定をはずさせ、安く買い叩くという新たなる地上げ行為が
発生するかも。相当性格が悪くないと出来ない行為ですけどね。

どのぐらいの土地があるのか:東京ドーム2,860個分。

全国に13,442ha、東京ドーム2,860個(1個=4.7ヘクタール)あります。

都道府県名 面積(ha) 東京ドーム何個分
茨城県 89.9 19
埼玉県 1,792.8 381
千葉県 1,175.3 250
東京都 3,296.4 701
神奈川県 1,380.2 294
長野県 3.1 1
石川県 0.1 0
静岡県 237.6 51
愛知県 1,165.9 248
三重県 184.7 39
京都府 837.1 178
大阪府 2,068.0 440
兵庫県 526.3 112
奈良県 606.9 129
和歌山県 73.5 16
福岡県 2.1 0
宮崎県 2.1 0
全国計 13,442.0 2,860

ソース:都市交通調査・都市計画調査:§2 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況 – 国土交通省
※平成27年3月31日現在

年3%放出で東京ドーム49個分/年が放出される。

埼玉、千葉、東京、神奈川で東京ドーム1626個分の生産緑地があります。
市街化区域内農地と同様に、20年で6割、年3%ずつ放出されると仮定すると、
1626*0.03=年東京ドーム49個分。

こりゃ不動産デベロッパーが色めき立ち、訳の分からないマンションポエムが乱立し、
これから不動産を買う人は心躍り、既に不動産を持っている人は資産価値下落に怯えますわ。

という訳で、普通に考えると、2020年東京オリンピック終了、2022年生産緑地放出開始という訳で、
そこから5年(2027年)もしたら大分相場も下落しているので、今から10年後の2027年ぐらいから
マンションやら戸建てやらの不動産を買えばいいかと。
あと10年は賃貸か実家ぐらしで凌ぎましょう。


「今が買い時!」と不動産屋はいつも買い煽っていますが、冷静に見極めましょう。
買い煽りに反応しちゃうと、ゴミを高値で掴まされて、人生オワタになります。




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